Um dos maiores erros na hora de adquirir um imóvel novo é olhar apenas para o valor da parcela. Imagine a cena: você acaba de assinar o contrato daquele sonhado apartamento na planta, como uma unidade no Parque Atenas ou outro grande empreendimento da sua região. A euforia é grande, mas alguns meses depois, as chaves são entregues e a realidade bate à porta: a obra.
O custo para transformar um apartamento entregue no contra-piso em um lar habitável (com piso, gesso, iluminação e marcenaria) exige um planejamento financeiro robusto.
Se você não colocar na ponta do lápis o custo efetivo do financiamento somado ao custo da reforma, as chances de você paralisar a obra no meio do caminho ou entrar em dívidas ruins são enormes.
Neste artigo, vamos te mostrar como calcular a viabilidade de financiamento e reforma e, melhor ainda, como estruturar o seu patrimônio para que os seus investimentos paguem a sua parcela.
A Armadilha do Desembolso à Vista
Quando falamos de aquisição imobiliária, o Sistema de Amortização Constante (SAC) é o mais utilizado. Nele, a primeira parcela é sempre a mais alta, pois você paga a maior fatia de juros logo no início.
O grande gargalo para o fluxo de caixa do comprador é que, exatamente no mesmo mês em que a primeira (e mais alta) parcela do financiamento começa a ser cobrada, a obra do apartamento precisa começar. É a tempestade perfeita: você precisa ter a entrada do imóvel + o dinheiro da reforma em mãos.
Para que você não seja pego de surpresa, criamos a ferramenta abaixo.
Simule o seu Cenário Real
Insira os dados do seu imóvel e descubra exatamente qual será o seu desembolso inicial e o valor da primeira parcela.
Viabilidade: Financiamento + Reforma
Simule o desembolso à vista e a 1ª parcela no SAC
Valor do imóvel menos a entrada
Entrada + orçamento de reforma/móveis
Amortização constante + juros do primeiro mês
Visão do Investidor
A 1ª parcela no SAC = (valor financiado ÷ prazo) + juros do 1º mês, com taxa mensal = taxa anual ÷ 12. É uma estimativa educativa, não uma proposta bancária.
A Visão do Investidor: Fazendo o Dinheiro Trabalhar
Você notou a "Visão do Investidor" no final do resultado da calculadora?
Muitos profissionais do mercado imobiliário e da engenharia cometem o erro de zerar completamente as suas reservas financeiras para pagar a entrada e a obra. A estratégia mais inteligente é construir uma máquina de renda passiva que banque o seu passivo (o financiamento).
Em vez de vender todos os seus ativos e ficar descapitalizado, você pode organizar o seu orçamento para acumular cotas de Fundos Imobiliários consolidados (como o MXRF11) e montar posições em empresas sólidas pagadoras de dividendos (como o Banco do Brasil - BBAS3, ou empresas de transmissão de energia, como a TAEE11).
Ao atingir o patrimônio listado na nossa calculadora, os dividendos mensais dessas operações (que historicamente giram na casa dos 0,8% a 1% ao mês) cobrirão integralmente a parcela do seu imóvel pelo Sistema SAC. Com o passar dos anos, como a parcela SAC diminui, o seu investimento não só paga a dívida, como começa a sobrar dinheiro para novos aportes mensais.
Conclusão: Engenharia e Gestão de Mãos Dadas
Acompanhar a viabilidade de um projeto não é apenas calcular traço de argamassa e levantar parede. Entender a viabilidade de financiamento e reforma te coloca em outro patamar de controle, seja você o dono do apartamento ou o engenheiro gerenciando a obra do seu cliente.
Se você quer ir além dessa simulação e ter o controle absoluto sobre todos os números da sua obra, desde a quantidade de blocos até a planilha orçamentária final, conheça o nosso Kit de Dimensionamento.
Ter ferramentas profissionais à sua disposição é o que garante que a sua obra termine no prazo e dentro do orçamento estipulado!